Cambiar las ventanas de toda la comunidad: cómo se aprueba y cómo se paga
Las obras de bloque no se atascan por técnica, se atascan en la junta. Cómo se presenta un presupuesto para que salga adelante, qué pasa con el vecino que no puede pagar y por qué el precio por vivienda cambia la votación.
Hemos hecho bastantes rehabilitaciones de bloque completo en Madrid: portales enteros, cientos de huecos, juntas de vecinos y administradores. Y la lección que se repite es siempre la misma: la parte difícil no es la obra.
La obra es previsible. Lo que se atasca es la decisión, y se atasca por motivos que no tienen nada que ver con las ventanas: alguien que acaba de cambiar las suyas, alguien que no puede afrontar la derrama, alguien que lleva veinte años enfadado con el presidente. Este artículo va de eso, porque es lo que nadie escribe.
Primero: ¿es elemento común o no?
Es la pregunta que decide si esto es una obra de comunidad o doce obras particulares, y la respuesta no siempre es evidente.
- Si cada vecino puede cambiar la suya cuando quiera y del color que quiera, en la práctica se está tratando como elemento privativo.
- Si los estatutos o la normativa municipal imponen un aspecto exterior común, la fachada manda, y cualquier cambio de aspecto necesita acuerdo.
- Si la actuación forma parte de una rehabilitación de fachada, va con ella y es obra comunitaria.
- Si el edificio está en un conjunto protegido, hay condicionantes de fachada por encima incluso de lo que decida la comunidad.
Quien lo sabe con certeza es el administrador de fincas, que tiene los estatutos. Es la primera llamada, antes que la nuestra: cambia por completo cómo se plantea todo lo demás.
Cómo se presenta un presupuesto que se aprueba
Aquí está el 80 % del resultado, y es puramente una cuestión de formato.
Por vivienda, no por edificio
Un presupuesto de 180.000 euros asusta a cualquiera, y en una junta el miedo se contagia rápido. El mismo presupuesto presentado como «1.900 euros por vivienda, y con la ayuda concedida se queda en 1.200» se discute de otra manera: cada uno puede compararlo con lo que se gastaría cambiándolas por su cuenta, y casi siempre sale ganando.
Nosotros lo entregamos con tres columnas: precio por hueco tipo, precio por vivienda según su número de huecos, y total del edificio. El administrador lo adjunta a la convocatoria sin tener que retocar nada.
Con la ayuda consultada, no prometida
Ir a la junta diciendo «hay ayudas» no sirve: todo el mundo ha oído eso antes. Ir con la convocatoria impresa, el plazo, los requisitos comprobados y una estimación de lo que quedaría por vecino cambia la conversación de «si habrá dinero» a «cuándo lo hacemos».
Lo que no hay que hacer nunca es garantizar la concesión. No depende de nosotros ni del administrador, y una promesa incumplida en una comunidad se paga durante años.
Separando lo urgente de lo conveniente
Si hay huecos que filtran agua y otros que simplemente aíslan mal, hay que decirlo y separarlo. Una comunidad aprueba mucho antes lo que entiende como necesario que lo que percibe como mejora, y mezclarlo todo en una única partida hace que se rechace el conjunto.
Con calendario
El miedo que menos se verbaliza en una junta es el logístico: cuántos días tengo obreros en casa, tengo que pedirme el día, me quedo sin ventana. Llevar un calendario por vivienda, con fecha y con la garantía de que cada hueco se abre y se cierra el mismo día, desactiva la mitad de las objeciones antes de que se formulen.
El vecino que no puede pagar
Es la situación más común en los barrios donde más falta hace la obra, y la que más veces la bloquea. Hay salidas y conviene tenerlas preparadas antes de la junta, no improvisarlas en ella.
- La ayuda autonómica se calcula por ingresos ponderados de cada unidad convivencial, así que el vecino con menos ingresos suele ser el que MÁS porcentaje recibe. Merece la pena que cada uno haga su cálculo antes de descartarse.
- Existe el préstamo cualificado del Gobierno Vasco, a tipo bonificado y por hasta el 100 % del presupuesto protegible. No es una ayuda a fondo perdido, pero es financiación en condiciones que no da un banco.
- En algunas convocatorias municipales de zonas preferentes, la ayuda se abona ANTES de las obras, no después. Eso significa no tener que adelantar el importe, y en una comunidad con vecinos mayores es a menudo lo que decide si la obra sale.
- La derrama se puede fraccionar. Es un acuerdo de la comunidad, no una imposición del instalador, y da mucho margen.
El vecino que ya cambió las suyas
La segunda objeción clásica, y es legítima: alguien que se gastó su dinero hace tres años no quiere pagar otra vez.
Aquí no hay una respuesta técnica, hay una respuesta de gestión, y depende de si la carpintería es elemento común o privativo y de lo que digan los estatutos. Es exactamente el tipo de asunto que hay que llevar resuelto con el administrador ANTES de la junta, porque planteado en caliente descarrila la reunión entera.
Lo que sí podemos aportar nosotros es un dato objetivo: si su carpintería es reciente y de prestaciones equivalentes, se puede excluir su vivienda del alcance y presupuestar sin ella. Si es de aluminio sin rotura térmica de hace quince años, entonces no es equivalente, y eso se puede documentar con la ficha técnica.
Cómo se organiza la obra
- Medición de todo el edificio y clasificación de los huecos por tipos. En un bloque, los huecos se repiten planta tras planta, y eso es lo que permite ajustar el precio.
- Fabricación por lotes, normalmente por portal o por plantas, para no tener el material entero almacenado.
- Montaje vivienda por vivienda, con fecha cerrada por cada una y avisando con antelación suficiente.
- Cada hueco se abre y se cierra el mismo día. Nadie duerme con un hueco abierto.
- Retirada de carpintería antigua y de escombro al terminar cada vivienda, no al final de la obra.
- Repaso final por vivienda, con ajuste de herrajes y comprobación de cierre.
En un bloque de treinta viviendas, esto son entre cuatro y ocho semanas de montaje según los huecos, sin contar la fabricación. El dato que suele sorprender: cada vivienda concreta tiene obreros dentro uno o dos días, no las ocho semanas.
Las ayudas en obra comunitaria
Hay dos capas que se suman y conviene no confundirlas.
- La subvención directa a la comunidad, que en la línea del Gobierno Vasco para obras comunitarias es del 5 % del presupuesto protegible con tope de 2.000 euros, y del 10 % con tope de 3.000 si el edificio está dentro de un Área de Rehabilitación Integrada.
- Las ayudas individuales de cada vecino, según sus ingresos ponderados. Aquí está el grueso del dinero, y por eso conviene que cada uno haga su solicitud aunque crea que no le corresponde.
Comprobar si el edificio está dentro de un ARI es una llamada al área de urbanismo del ayuntamiento y puede duplicar la ayuda comunitaria. En los cascos históricos y en los barrios de vivienda obrera de la margen izquierda hay bastantes declaradas.
Qué pedirle a la empresa que os presupueste
- Presupuesto por hueco tipo, por vivienda y total, en el mismo documento.
- Ficha técnica del sistema y del vidrio, con Uw, clases de aire, viento y agua, en formato adjuntable al expediente de ayuda.
- Calendario de obra por vivienda, no solo la duración total.
- Nombre de la persona de contacto durante la obra y cómo se avisa a cada vecino.
- Cómo se gestionan los remates de albañilería y quién los ejecuta.
- Garantías desglosadas: perfil, vidrio, herraje e instalación.
- Seguro de responsabilidad civil en vigor y personal dado de alta. En una obra comunitaria esto se pide siempre, y con razón.
En resumen
- Lo primero es saber si la carpintería es elemento común o privativo. Lo dice el administrador, no el instalador.
- El presupuesto por vivienda, no por edificio. Es lo que más cambia el resultado de la votación.
- La ayuda, consultada y con la convocatoria delante. Nunca prometida.
- Ten preparadas las salidas para el vecino que no puede pagar: préstamo cualificado, pago anticipado en zonas preferentes y derrama fraccionada.
- Comprueba si el edificio está en un ARI: puede duplicar la ayuda comunitaria.
- No empecéis la obra antes de la resolución de la ayuda.
Sobre esta guía
Escrito por el equipo de Tu Ventana y revisado por Eduardo, fundador ·
Lo que hay aquí sale de 30 años midiendo, fabricando e instalando carpintería exterior, primero en Madrid y ahora también en Bizkaia. Las cifras técnicas son las de las fichas del fabricante y se pueden contrastar; cuando algo depende de una convocatoria o de una norma, va con su fuente enlazada.
- 30 años instalando ventanas, con 132 reseñas públicas en la sede de Madrid
- Red oficial Kömmerling, comprobable en el listado del fabricante
- TU VENTANA MADRID SL, NIF B06818421, con domicilio y datos de contacto públicos
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